Sale-and-lease-back
Verkaufen und drin bleiben.
Die eigene Halle wird zu Kapital, der Betrieb läuft unverändert weiter — als Mieter, zu Konditionen, die für zwanzig Jahre feststehen. Ein Verfahren, das lange als Notverkauf galt und heute ein Werkzeug der Bilanzsteuerung ist.
Das Verfahren
Zwei Verträge, ein Termin.
Ein Unternehmen verkauft die Immobilie, die es selbst nutzt, an einen Investor — und schließt im selben Zug einen Mietvertrag über dieselbe Fläche. Produktion, Lager und Belegschaft bleiben, wo sie sind. Was sich ändert, ist die Eigentümerzeile im Grundbuch und die Bilanz.
Die Laufzeit liegt üblicherweise zwischen zehn und fünfundzwanzig Jahren, häufig mit Verlängerungsoptionen. Der Käufer erhält damit einen Mieter, den er kennt, und eine Restlaufzeit, die kein Vermietungsrisiko trägt. Der Verkäufer erhält den Verkehrswert seiner Immobilie als Liquidität.
Beide Größen hängen zusammen: Ein höherer Kaufpreis wird über eine höhere Miete erkauft, ein niedrigerer über eine niedrigere. Genau darüber wird verhandelt — nicht über den Preis allein.
Der Markt, kurz gefasst
Standard
Was jahrelang als Notverkauf galt, ist heute ein Instrument der Eigenkapitalsteuerung — getrieben von Zinswende, ESG-Anforderungen und Investitionen in Automatisierung.
Nachfrage > Angebot
Das Investoreninteresse ist erheblich, passende Objekte sind knapp. Wer verkaufen will, verhandelt derzeit aus einer guten Position.
Logistik voran
Lager- und Produktionsflächen stehen im Mittelpunkt: Die eigene Halle galt lange als Zeichen von Stabilität — diese Gleichung wird gerade neu gerechnet.
Einschätzung auf Grundlage von Marktberichten und Fachbeiträgen, Stand August 2026. Qualitativ — belastbare Transaktionszahlen für den Raum Heilbronn liegen nicht vor.
Wer was davon hat
Ein Geschäft mit zwei Rechnungen.
Für den Nutzer
Kapital, das im Mauerwerk steckt
Liquidität ohne Kredit
Der Verkehrswert wird zu Eigenmitteln — ohne neue Verbindlichkeit, ohne Bankgespräch, ohne Covenants.
Kapital dort, wo es mehr verdient
Eine Halle rentiert mit vier bis sechs Prozent. Eine neue Fertigungslinie oder ein Zukauf oft mit deutlich mehr. Sale-and-lease-back verschiebt Kapital vom Grundstück ins Kerngeschäft.
Standort bleibt
Keine Verlagerung, kein Umzug, keine Belegschaft, die kündigt. Das unterscheidet das Verfahren von jedem anderen Weg, an denselben Betrag zu kommen.
Planbare Kosten
Miete statt Instandhaltungsrücklage und ungeplanter Dachsanierung — je nachdem, wie der Vertrag die Lasten verteilt.
Für den Investor
Ein Mieter, den man kennt
Kein Vermietungsrisiko am Anfang
Die Fläche ist ab dem ersten Tag belegt. Kein Leerstand, keine Erstvermietung, keine Anlaufkosten.
Langer WALT
Fünfzehn oder zwanzig Jahre Restlaufzeit sind am Markt kaum zu kaufen. Sie tragen die Bewertung und erleichtern die Finanzierung.
Bonität statt Prognose
Der Mieter hat testierte Abschlüsse und eine Historie am Standort. Das ist eine belastbarere Grundlage als jede Nachfrageschätzung.
Indexierung
Üblicherweise an den Verbraucherpreisindex gekoppelt — die Miete läuft der Inflation nicht hinterher.
Ehrlich gerechnet
Was dagegen spricht.
Wer ein Verfahren erklärt, an dem er verdient, und dabei die Nachteile verschweigt, wird spätestens beim Steuerberater entlarvt. Deshalb hier die Punkte, die gegen einen Verkauf sprechen können.
Stille Reserven werden gehoben
Eine Halle, die vor dreißig Jahren gebaut und längst abgeschrieben ist, hat einen Buchwert nahe null. Der Verkaufserlös ist dann fast vollständig steuerpflichtiger Gewinn. Je nach Rechtsform und Gestaltung kann das ein erheblicher Betrag sein — er gehört in die Rechnung, bevor über den Kaufpreis gesprochen wird.
Die Bilanz wird nicht unbedingt kürzer
Nach IFRS 16 landet das Nutzungsrecht aus dem Mietvertrag wieder als Vermögenswert in der Bilanz, samt korrespondierender Verbindlichkeit. Der klassische Bilanzverkürzungseffekt greift dort nur eingeschränkt. Nach HGB sieht es anders aus.
Wertsteigerung geht mit
Grundstücke im Raum Heilbronn haben in den letzten zwanzig Jahren erheblich zugelegt. Wer verkauft, gibt diese Entwicklung ab — und zahlt gleichzeitig eine Miete, die über eine Indexierung mitsteigt.
Die Miete ist eine Dauerlast
Der Erlös fließt einmal, die Miete jeden Monat. Über zwanzig Jahre summiert sie sich häufig auf mehr als den Kaufpreis. Das ist kein Argument dagegen — aber eine Zahl, die man kennen muss.
Weniger Freiheit am Bau
Ein Anbau, eine neue Rampe, eine Photovoltaikanlage auf dem Dach: Als Eigentümer entscheiden Sie. Als Mieter brauchen Sie eine Zustimmung — und verhandeln über die Verteilung der Kosten.
Der Käufer bleibt zwanzig Jahre
Wer verkauft, wählt nicht nur einen Preis, sondern einen Vertragspartner für zwei Jahrzehnte. Ein institutioneller Bestandshalter verhält sich anders als ein Fonds mit fünfjährigem Anlagehorizont.
Diese Hinweise ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Die Bewertung hängt von Rechtsform, Buchwerten, Rechnungslegung und Gestaltung ab — das gehört vor jeder Entscheidung auf den Tisch Ihres Steuerberaters.
Verhandelt wird über
Nicht nur über den Kaufpreis.
Kaufpreis und Miete sind zwei Seiten derselben Rechnung. Wer nur den Preis verhandelt, verschenkt die andere Hälfte.
Laufzeit und Optionen
Zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre fest, dazu Verlängerungsoptionen. Jedes Jahr Restlaufzeit erhöht den Wert für den Käufer — und bindet Sie.
Höhe der Miete
Eine marktgerechte Miete ergibt einen marktgerechten Preis. Eine überhöhte Miete hebt den Kaufpreis, drückt aber dauerhaft das Ergebnis.
Indexierung
Voll oder anteilig an den Verbraucherpreisindex, mit oder ohne Schwelle. Über zwanzig Jahre macht der Unterschied mehr aus als der Kaufpreis.
Instandhaltung
Wer trägt Dach und Fach, wer die technischen Anlagen? Ein Triple-Net-Vertrag verlagert nahezu alles auf den Mieter — und wird entsprechend bepreist.
Rückkauf- und Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht kostet den Käufer Flexibilität und Sie einen Teil des Preises. Wer sich die Option offenhalten will, muss sie bezahlen.
Sicherheiten
Bürgschaft, Kaution oder Patronatserklärung — was der Käufer verlangt, hängt an Ihrer Bonität und wirkt zurück auf den Preis.
Unsere Rolle
Wir kennen die Hallen, bevor sie am Markt sind.
Das Kapital für Sale-and-lease-back ist da. Was fehlt, sind Objekte — und zwar nicht, weil es sie nicht gäbe, sondern weil niemand weiß, welcher Eigentümer gerade darüber nachdenkt.
Wir erfassen die Gewerbeflächen im Raum Heilbronn systematisch: wer sie gebaut hat, wer sie nutzt, wie groß sie sind, wann Verträge auslaufen. Nicht nur die, die inseriert sind — auch die, über die nie jemand spricht.
Für einen Eigentümer heißt das: eine Einschätzung, die auf Vergleichswerten beruht statt auf einem Bauchgefühl. Für einen Investor: Zugang zu Objekten, die nicht im Bieterverfahren stehen.
So läuft es ab
- 1
Einordnung
Wir schätzen Verkehrswert und erzielbare Miete anhand vergleichbarer Objekte der Region. Zwei Zahlen, die zusammengehören.
- 2
Rechnung
Was bleibt nach Steuern? Was kostet die Miete über zwanzig Jahre? Die Zahlen kommen von uns, die Bewertung von Ihrem Steuerberater.
- 3
Ansprache
Wir sprechen gezielt Investoren an, die im Raum Heilbronn kaufen — ohne Inserat, ohne dass Ihr Wettbewerb davon erfährt.
- 4
Verhandlung
Kaufpreis und Mietvertrag werden gemeinsam verhandelt. Beides einzeln zu optimieren führt zu einem schlechten Gesamtergebnis.
Bevor Sie etwas unterschreiben
Wir rechnen es durch, bevor wir dazu raten.
Erst die Rechnung, dann das Mandat
Ob sich Sale-and-lease-back für Sie lohnt, steht am Anfang fest — nicht nach drei Monaten Vermarktung. Rechnet es sich nicht, sagen wir das.
Ihr Steuerberater sitzt mit am Tisch
Stille Reserven, Bilanzwirkung und Gewerbesteuer entscheiden hier mehr als der Kaufpreis. Wir liefern die Zahlen, die Bewertung gehört zu Ihrem Berater.
§ 34c Abs. 1 GewO
Erlaubnis erteilt durch das Landratsamt Heilbronn. Vermögensschadenhaftpflicht ab Geschäftsaufnahme.
Rückmeldung binnen 24 Stunden
Von Sandro Seifert persönlich, nicht von einer Eingangsbestätigung. An Werktagen, auch wenn die Antwort eine Absage ist.
Reden wir über Ihre Halle.
Zwanzig Minuten am Telefon reichen für die erste Einschätzung: Kaufpreis, mögliche Miete, Laufzeit. Wenn es passt, rechnen wir es genau; wenn nicht, wissen Sie es vorher.
Sandro Seifert
Geschäftsführer · Vermittlung
Rückmeldung binnen 24 Stunden. Kein Auftrag nötig, keine Kosten.
Rechnet sich das für Ihre Halle?
Ein Gespräch klärt in zwanzig Minuten, ob sich der Aufwand lohnt — mit Zahlen aus der Region, nicht mit Faustformeln. Sie sprechen direkt mit dem Geschäftsführer.
Sandro Seifert
Geschäftsführer · Vermittlung
Rückmeldung binnen 24 Stunden. Kein Auftrag nötig, keine Kosten.